Přístup do bytu: Ano, či ne? Je to povinnost?

Ze zpravodaje SBDK - 5/2023

Někteří bydlící nezpřístupňují své byty pro zajištění akcí typu postřiky proti štěnicím, výměny vodoměrů atd. Lze proti těmto jedincům nějak zakročit, aby umožnili vstup do bytů a dokončení akcí?

Dotaz z porady předsedů SVJ

Relevantní právní úpravu ve vztahu k uvedenému dotazu obsahuje ustanovení § 1183 odst. 1 občanského zákoníku, které uvádí: „Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.“ Ve spojení s § 7 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, odbornou literaturou a vybranými rozhodnutími tuzemských soudů, pak lze v úvodu konstatovat, že je vlastník za splnění určitých podmínek povinen umožnit přístup do svého bytu.

Mezi podmínky, za kterých by měl vlastník zpřístupnit svůj byt správci domu, nebo osobě, kterou správce domu objednal k provedení údržby nebo výměně vodoměrů, o níž bylo řádně oprávněným orgánem rozhodnuto, patří výzva osoby odpovědné za správu domu. Pro tuto výzvu není zákonem jasně stanovena forma, avšak standardně je tato činěna vyvěšením informace v domě na nástěnce nebo ve výtahu a zároveň lze doporučit informovat každého vlastníka e-mailovým sdělením nebo jiným prokazatelným způsobem. Výzva by přitom měla přinejmenším obsahovat informace o tom, k čemu je vlastník bytu vyzýván a v jaké lhůtě má byt zpřístupnit. Výzva by měla být dostatečně určitá, proto doporučuji, aby tato výzva obsahovala také krátké odůvodnění, proč je nutné byt zpřístupnit a odkaz na rozhodnutí odpovědného orgánu, kterým bylo o provedení oprav, údržby apod. rozhodnuto. Ačkoli zákon jasně nestanovuje lhůtu, ve které by měla být výzva doručena, považuji za spravedlivé, aby tuto výzvu obdržel každý vlastník v dostatečném předstihu a mohl si svůj program upravit tak, že bude v požadované době schopen byt bez větších komplikací zpřístupnit.

Současně upozorňuji na skutečnost, že o provedení údržby, oprav nebo jiných oprav má být řádně rozhodnuto k tomu oprávněným orgánem/osobou, což potvrdil také Ústavní soud ve svém usnesení ze dne 26. ledna 2021 (sp. zn. II. ÚS 3404/20).

Povinnost vlastníka byt po řádně učiněné výzvě zpřístupnit k provedení schválených oprav nebo údržby potvrdil také Vrchní soud v Praze ve svém usnesení ze dne 9. ledna 2018 (sp. zn. 14 Cmo 310/2016). Jak jsem ale již v tomto článku uvedl, výzva by měla být dostatečně konkrétní a určitá, a to z následujícího důvodu. Důležitost řádně učiněné výzvy spočívá v tom, aby – pokud přes učiněnou výzvu vlastník svůj byt odmítá bez řádného odůvodnění zpřístupnit – se mohla k tomu oprávněná osoba domáhat tohoto přístupu návrhem u soudu.

Pokud se tedy týká položeného dotazu, lze se vůči vlastníkům, kteří přes řádné schválení provedení údržby nebo výměny vodoměrů či stoupacího potrubí a následně učiněnou výzvu ke zpřístupnění bytu odmítají svůj byt zpřístupnit, domáhat tohoto zpřístupnění soudní cestou. Samozřejmě vždy doporučuji pokusit se s těmito vlastníky ještě dodatečně domluvit a zjistit jejich důvody, proč byt nechtějí zpřístupnit a vysvětlit jim důvody, proč údržbu nelze řádně provést, aniž by byl jejich byt zpřístupněn. Pokud ani poté a dodatečně učiněné výzvě nedospějí strany k dohodě, nabízí se domáhat se tohoto u soudu.

Opakovanou snahu o mimosoudní dohodu přitom doporučuji zejména z toho důvodu, že soudní řízení může trvat delší dobu, po kterou může být fungování bytového domu ztíženo nebo uvedený stav snižovat komfort bydlení v domě. Nedojde-li ale k této dohodě, bude nutné se přístupu domáhat u soudu, přičemž lze doporučit navrhnout soudu, aby v rámci předběžného opatření uložil danému vlastníkovi byt zpřístupnit.

K tomu, jak takové soudní řízení probíhá, uvedu konkrétní příklad, který řešil Okresní soud v Hradci Králové. V tomto případě vlastník bytu odmítal zpřístupnit byt k provedení plánované výměny stoupacího potrubí studené vody, teplé vody, odpadního potrubí a demontáži stávajících vodoměrů teplé a studené vody a instalace nových vodoměrů s rádiovým odečtem. Tato výměna byla řádné schválena na shromáždění většinou vlastníků bytových jednotek a vlastníci bytů byli řádně o potřebě zpřístupnění bytů informováni v dostatečném předstihu. Dotčený vlastník na shromáždění uvedl, že s touto výměnou nesouhlasí a tím pak také odůvodňoval odmítnutí zpřístupnění bytu.

Oprávněná osoba se tak rozhodla domáhat tohoto zpřístupnění bytu u soudu, kdy rovněž navrhla, aby soud před vydáním samotného rozhodnutí nařídil předběžným opatřením tomuto vlastníkovi byt zpřístupnit. Vlastník bytu tak až na základě tohoto předběžného opatření byt zpřístupnil a výměna mohla být provedena, resp. dokončena. Správci domu, resp. vlastníkům domu postupem tohoto vlastníka však vznikly další náklady, jako úhrada víceprací zhotoviteli nebo náklady na právní zastoupení, které vznikly v příčinné souvislosti s jednáním dotčeného vlastníka. Soud proto následně rozhodl tak, že je tento vlastník povinen uhradit také náklady za vícepráce a odměnu za právní zastoupení, které by – nebýt jeho odmítavého jednání – nevznikly.

Závěrem proto k uvedenému dotazu shrnuji, že je důležité, aby byla údržba, výměna nebo jiné opravy řádně schváleny v souladu se stanovami k tomu oprávněným orgánem nebo osobou. Následně mají být vlastníci v dostatečném předstihu informováni o potřebě zpřístupnit byt, a to včetně uvedení důvodu, termínu a odkazu na rozhodnutí, kterým byla údržba nebo oprava schválena. Pokud by přes to některý z vlastníků odmítl byt bez řádného důvodu zpřístupnit, a to ani po opakované výzvě a případné snaze o domluvu, lze se tohoto zpřístupnění domáhat návrhem u soudu. V takovém případě lze doporučit žádat soud o vydání předběžného opatření, kterým uloží vlastníkovi povinnost byt zpřístupnit a zároveň požadovat, aby soud následně rozhodl tak, že je tento vlastník povinen uhradit vzniklé vícenáklady a případnou odměnu za právní zastoupení, pokud tyto v důsledku jeho jednání vznikly.

Mgr. Pavol ŠIMON
Belšán & Partners,
advokátní kancelář