Mohu byt darovat dceři, aby jej nemohl syn zdědit?

Ze zpravodaje SBDK - 4/2023

V roce 2021 jsem si pro sebe koupil byt, ale v důsledku zhoršení mého zdravotního stavu jsem se po roce rozhodl, že půjdu do domova pro seniory. V domově mě navštěvuje pouze dcera. Syn o mě neprojevuje zájem. Jelikož už nemám manželku, mohu byt darovat dceři, aby jej nemohl můj syn zdědit? Je tento postup v pořádku a pojí se s ním nějaké poplatky státu?

B. J., Most

Položený dotaz je poměrně komplexní, neboť je uvedený postup částečně upraven veřejným a částečně soukromým právem, přičemž každou takovou životní situaci doporučuji konzultovat individuálně s odborníkem.

Z pohledu právních odvětví je část problematiky řešena občanským právem (právo nemovitosti, smluvní právo a dědické právo) a část pak právem správním (poplatky katastrálnímu úřadu) a finančním (daně).

Nejprve se tedy zaměřím na soukromoprávní část, na kterou pak navážu veřejnoprávní částí.

SOUKROMÉ PRÁVO

Úvodem této části shrnuji, že vycházím z předpokladu, že k převodu bytové jednotky na Vás došlo na základě kupní smlouvy a jednotka není nijak zatížena právem, které by jakkoli omezovalo nakládání s ní. Za tohoto předpokladu pak nevnímám žádný problém v tom, aby byla jednotka darována jakékoli osobě podle volby vlastníka, tudíž s Vaší dcerou lze uzavřít darovací smlouvu, na základě které dojde k převodu vlastnického práva k bytu na ni.

V obdobných případech, kdy nelze vyloučit, že byste se do bytu ještě někdy v budoucnu chtěl opět nastěhovat, lze doporučit současně s darováním jednotky domluvit se s dcerou na tom, zda by souhlasila se zřízením věcného břemene doživotního užívání. Toto právo se rovněž zapisuje do katastru nemovitostí a zaniká až smrtí oprávněné osoby, nevzdáte-li se jej dříve. V případě zlepšení Vašeho zdravotního stavu tedy máte pořád jistotu, že se do bytu můžete bez větších komplikací vrátit a bydlet v něm.

V rámci této části však považuji za nutné alespoň obecně upozornit na právní odvětví dědického práva. Právní jednání zůstavitele, které učinil za svého života, standardně není v rámci dědického řízení zpochybňováno. Nicméně vzhledem k tomu, že máte dva potomky, u obou se jedná o nepominutelného dědice, který – pokud nechcete, aby po Vás cokoli dědil – má být vyděděn. Rozhodnete-li se tedy, že byste přece jenom nechtěl byt dceři darovat, ale zajistit, aby tento celý zdědila ona (a syn na něj neměl nárok), nestačí sepsat jenom závěť, ale musíte syna také vydědit.

K vydědění nepominutelného dědice však může dojít pouze z důvodů vyjmenovaných v § 1646 odst. 1 občanského zákoníku. Vzhledem k posuzované situaci lze uvažovat o užití následujících důvodů: (i) neposkytnutí potřebné pomoci v nouzi anebo (ii) neprojevování opravdového zájmu o Vás, jaký by projevovat měl. Současně je ale nezbytné jasně popsat okolnosti chování, které pod tyto důvody lze podřadit. Závěť i listinu o vydědění lze sepsat vlastní rukou, ale v těchto případech doporučuji vyhledat právní pomoc a sepsat tyto listiny u notáře ve formě notářského zápisu. Předejdete tak situaci, kdy se po smrti můžou listiny ztratit nebo je zpochybňována jejich pravost.

Závěrem této části shrnuji, že pokud nevlastníte kromě bytu jiný majetek, je darování bytu dceři za Vašeho života nejjistějším způsobem. I kdybyste jiný majetek vlastnil, byt dceři stejně zůstane, ale může dojít k započtení tohoto daru na její podíl a za určitých okolností by zbytek majetku mohl zdědit syn, nebude-li platně vyděděn.

VEŘEJNÉ PRÁVO

Jelikož jste se dotazoval rovněž na povinnosti, které vzniknou převodci nebo nabyvateli při převodu nemovitosti, upozorňuji, že je nutné při změnách vlastnického práva k nemovitosti zapsat tyto změny do katastru nemovitostí. Při změně vlastnického práva k nemovitosti se zápis změny vlastníka provede na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí podle katastrálního zákona. K návrhu bude nutné přiložit originál darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy a uhradit správní poplatek ve výši 2 000 Kč.

Z dalších úkonů je pak při převodu nemovitosti nutno pamatovat na daňové povinnosti vůči státu. Po převodu nemovitosti má její nabyvatel povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, přičemž v roce 2023 byl posledním dnem pro podání 31. leden.

Ačkoli v daném případě je řešeno primárně darování nemovitosti, považuji za vhodné upozornit na povinnost úhrady daně z příjmu fyzických osob při převodu nemovitosti na základě kupní smlouvy. Příjem z prodeje nemovitosti je zdaňován podle § 10 zákona o dani z příjmu, přičemž její výše se liší u fyzických a právnických osob a na její výši může mít také vliv výše příjmu v roce 2022.

Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Příjmem je tedy cena získaná prodejem. Výdajem je částka, za kterou jste nemovitost koupil. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za realitní kancelář atd. Pokud byste tedy byt koupil za 1 milion korun, prodáte jej za 1 milion 200 tisíc korun a další výdaje činily 100 tisíc korun, je ve vztahu k zisku z prodeje nemovitosti základem pro daň z příjmu částka ve výši 100 tisíc korun, z níž se pak bude počítat daň, kterou je nutné uhradit.

Jsou ale situace, kdy jste od této daně z příjmu osvobozen, kterými zjednodušeně jsou: (i) nemovitost vlastníte deset let, (ii) nemovitost vlastníte nejméně dva roky a máte v ní bydliště, (iii) použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby.

V případě darování nemovitosti je situace opačná a daň z příjmu může platit nabyvatel, neboť se darovaná nemovitost považuje za bezúplatný příjem. Od povinnosti hradit daň z bezúplatného příjmu jsou ale zcela osvobozeny dary, pokud je dárce a obdarovaný v určitém příbuzenském vztahu, jako např. rodiče, děti, vnuci, strýc, neteř, ale také sourozenci nebo manžel/ka. Dále sem patří také osoby, které s dárcem žijí nejméně jeden rok ve společné domácnosti.

SHRNUTÍ

S ohledem na výše uvedené tedy ve vztahu k položeném dotazu shrnuji, že byt lze bez jakýchkoli omezení darovat Vaší dceři. Jelikož jste v příbuzenském vztahu, tak by dcera neměla mít povinnost hradit daň z bezúplatného příjmu z daru a v souvislosti s darováním nemovitosti Vám vzniknou tedy náklady související s případným právním poradenstvím při zpracování smluvní dokumentace a také bude nutné uhradit správní poplatek katastrálnímu úřadu.

Ve vztahu k Vašemu synovi, jakožto nepominutelnému dědici, pak doporučuji zvážit, jaká jsou rizika se započtením daru na povinný díl Vaší dcery v rámci dědického řízení, kdy – v závislosti na hodnotě zbývajícího majetku – by jej v takovém případě mohl celý zdědit Váš syn. Závěrem tedy doporučuji v těchto životních situacích vyhledat právní pomoc, kdy zvážíte všechna možná rizika, kterým by tak bylo možné předejít.

Mgr. Pavol ŠIMON
Belšán & Partners,
advokátní kancelář