Kdy mohu být vystěhován z bytu?

Ze zpravodaje SBDK - 2/2023

Za jakých podmínek mohu být vystěhován z bytu?

A. H., Most

V první řadě je vhodné zmínit zákonné důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájemci nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době. Občanský zákoník uvádí výčet těchto důvodů v § 2288. V tomto případě musí pronajímatel uvést ve výpovědi zákonné důvody, které ho k tomuto jednání vedou. Z hlediska bytové stability nájemce je nutno zdůraznit, že je mu dána tříměsíční výpovědní doba.

Paragraf 2291 občanského zákoníku problematiku výpovědi nájmu ze strany pronajímatele do jisté míry zintenzivňuje, neboť dává pronajímateli právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Vedle toho je pronajímatel oprávněn požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal, a to nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, pokud nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Hmotněprávní podmínkou pro výpověď nájmu bytu dle § 2291 občanského zákoníku je výzva pronajímatele nájemci, aby zanechal svého závadného chování, příp. aby odstranil závadný stav. Realizace výpovědi nájmu bytu bez výpovědní doby tak v sobě zahrnuje tři fáze:

1. Pronajímatel vyzve nájemce, aby zanechal svého závadného chování, a upozorní jej, že mu z tohoto důvodu hodlá dát výpověď.
2. Nájemce ve svém závadném chování pokračuje.
3. Pronajímatel dává výpověď, ve které uvádí zvlášť závažné porušení povinnosti a dále v ní uvádí, že nájemce i přes výzvu pronajímatele svého závadného chování nezanechal a povinnost nadále porušuje.

Výpověď ze strany pronajímatele musí kromě shora uvedených náležitostí obsahovat také poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, pokud výpověď toto poučení neobsahuje, pak je přímo ze zákona neplatná.

Doručením výpovědi nájem bytu zaniká a nájemce je v takovém případě povinen předat byt pronajímateli co nejdříve, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Může se stát, že nájemce nechce byt po skončení nájemní smlouvy dobrovolně opustit. V tomto případě nezbývá pronajímateli nic jiného než se obrátit na soud. Aby měl pronajímatel nárok na náhradu nákladů řízení, doporučuji prvotně zaslat nájemci předžalobní výzvu, ve které ho naposledy žádá, aby byt opustil. Nezareaguje-li nájemce na tuto výzvu, podá pronajímatel u příslušného soudu žalobu na vyklizení bytu. Bude-li pronajímatel v řízení úspěšný, vydá soud rozsudek, kterým nájemci uloží povinnost byt vyklidit.

Mohlo by se zdát, že tímto bude spor vyřešen. Často se však stává, že i přes soudní rozhodnutí nájemce byt do 15 dnů od právní moci onoho rozsudku nevyklidí. V takovém případě nezbývá pronajímateli jiná možnost než podat exekuční návrh. Po podání návrhu musí pověřený exekutor k provedení exekuce vyklizením podle § 340 odst. 2 občanského soudního řádu povinného vyrozumět nejméně 15 dnů předem, kdy bude vyklizení bytu provedeno. Exekutorovy úkony při vyklizení bytu jsou dále upraveny v § 341 občanského soudního řádu.

Závěrem je nutno zmínit zákonnou překážku pro provedení vyklizení bytu. Vyklizení bytu je nepřípustné v případě, že ten, kdo má být vyklizen, je pro nemoc upoután na lůžko nebo že se jedná o ženu v šestinedělí nebo ve vyšším stupni těhotenství a vyklizení by mohlo vážně ohrozit zdravotní stav takové osoby.

Mgr. Bc. Vít PACHMANN
Belšán & Partners,
advokátní kancelář