Kauce při nájmu bytu: Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

Ze zpravodaje SBDK - 12/2023

Jedním z klíčových aspektů pro smluvní strany v nájemním vztahu je jistota a bezpečnost. Mezi nejčastější nástroje zajištění této jistoty je tzv. kauce (terminologicky správně též „jistota“).

Kauce je částka, kterou nájemce složí pronajímateli jako záruku za případné škody v bytě nebo pro případ nesplnění jiných povinností podle nájemní smlouvy (například neuhrazení nájemného). Jednou z důležitých otázek je, co se stane s kaucí v případě ukončení nájmu.

V souladu s právními předpisy musí být kauce nájemci vrácena již v den ukončení nájmu, nedohodnou-li se strany jinak. Pokud jsou veškeré nároky pronajímatele vůči nájemci vyrovnány, pak musí být kauce navrácena v plné výši spolu s dohodnutým úrokem, respektive s úrokem ve výši zákonné sazby. Zákon nestanovuje konkrétní úrokovou sazbu při vrácení kauce, ale dle odborné literatury lze vycházet z průměrné úrokové míry stanovené Českou národní bankou. Jakákoliv ustanovení smlouvy o nájmu, které by vylučovalo úročení kauce je neplatným ustanovením a nepřihlíží se k němu.

Pokud pronajímatel nesplní povinnost vrátit kauci včas, může nájemce požadovat od pronajímatele také úroky z prodlení. V případě, že v bytě vzniknou škody nebo dluhy je důležité, aby pronajímatel důkladně tyto škody a dluhy vyčíslil a podložil tato vyčíslení také příslušnými účetními doklady. Důležitým poznatkem je také, že kauci lze využít pouze na opravy v bytě, které přesahují míru běžného opotřebení bytu.

Pokud je kauce během trvání nájmu vyčerpána, má pronajímatel právo požadovat doplnění této kauce ze strany nájemce. Výše kauce nebo smluvní pokuty může být stanovena maximálně trojnásobkem měsíčního nájemného a nelze ve smlouvě kombinovat kauci a pokutu zároveň, pokud by společně měly převýšit trojnásobek nájemného.

Závěrem nelze než doporučit, aby pronajímatel i nájemce byli před podpisem nájemní smlouvy důkladně seznámeni s právy a povinnostmi spojenými s kaucí. Správně sepsaná a dobře pochopená nájemní smlouva může v budoucnu předejít zbytečným nedorozuměním a konfliktům vyplývajících z nájemních vztahů.

Mgr. Marcel KALČEV
Belšán & Partners,
advokátní kancelář