Jaký je rozdíl mezi bytem družstevním a bytem v osobním vlastnictví?

Ze zpravodaje SBDK - 3/2023

Je nějaký rozdíl mezi družstevním bytem, v němž bydlím, a bytem, který je v mém osobním vlastnictví?

M. B., Most

Problematika rozdílů mezi bydlením v tzv. družstevním bytě a bytě v osobním vlastnictví je často dotazovaným problémem a proto jsem rád, že mohu alespoň stručně shrnout praktické rozdíly mezi vlastnictvím bytu a vlastnictvím družstevního podílu spojeného s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. V každodenním životě samozřejmě tyto rozdíly až tak nevnímáme, ale při jakémkoli nakládání s prostorem, ve kterém bydlíme, se potkáme s poměrně výraznými rozdíly.

Shrnuji tedy rozdíly mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví. Zaměřím se zejména na rozdíly v zápisech ve veřejném seznamu, samotné oprávnění nakládat s tímto prostorem, jakož i převod práv k užívání prostoru, ve kterém bydlíme.

Prvním rozdílem je to, kdo daný byt vlastní. Informaci o tom, kdo je vlastníkem jakékoli nemovitosti v České republice totiž můžeme zjistit z veřejně přístupného nahlížení do katastru nemovitostí na webové adrese: https://nahlizenidokn.cuzk.cz/.

V případě družstevního bytu, jak je tento pojem standardně v tuzemsku užíván, platí, že je ve vlastnictví anebo alespoň ve spoluvlastnictví bytového družstva. V katastru nemovitostí tedy zpravidla nalezneme jako vlastníka zapsané bytové družstvo. Naproti tomu v případě tzv. osobního vlastnictví bytu je v katastru nemovitostí u konkrétní bytové jednotky zapsaná ta osoba, která je jeho vlastníkem a bytové družstvo by do tohoto vlastnického práva při běžném užívání nemělo zasahovat. Dozvědět se, kdo skutečně užívá ten daný byt, je tak mnohem jednodušší v případě osobního vlastnictví, kdy tuto informaci zjistíme z katastru nemovitostí (není-li byt dále pronajímán). U družstevního bytu bychom se museli obrátit na bytové družstvo, které to, kdo byt užívá, zjistí ze seznamu svých členů. Tyto seznamy však nejsou veřejně přístupné.

Navážu-li na výše uvedené rozdíly v tom, kdo je vlastníkem prostoru, ve kterém bydlíme, tak se dále zaměřím na právní titul, na základě kterého můžeme prostor užívat k bydlení. Pokud byt vlastníme, lze zjednodušeně říci, že již nic dalšího nepotřebujeme a tento můžeme řádně užívat, bydlet v něm, nebo jej někomu pronajmout. Jsme totiž vlastníky této hmotné nemovité věci a do našeho vlastnictví by nám neměl nikdo nepřiměřeně zasahovat. V případě družstevního podílu jsme vlastníky této nehmotné movité věci, s jejímž vlastnictvím může být spojeno právo na uzavření smlouvy o nájmu s bytovým družstvem, které je vlastníkem bytu. Pokud tedy bydlíme v družstevním bytě, právo k jeho užívání vyplývá z uzavřené smlouvy o nájmu.

S rozdíly uvedenými v předchozím odstavci je pak také spojeno omezení týkající se přenechání bytu třetí osobě. U osobního vlastnictví se nikoho ptát nemusíme a můžeme s třetí osobou uzavřít smlouvu o nájmu. Pokud ale chceme přenechat do výhradního užívání třetí osobě byt družstevní, budeme zpravidla potřebovat souhlas bytového družstva, neboť se jedná nikoli o nájem (v tom již bydlíme my), ale až o podnájem.

U rozdílů v nakládání s bytem družstevním a s bytem v osobním vlastnictví ještě chvíli zůstanu a popíši specifika převodů jednotlivých práv. Vlastnické právo k bytu v osobním vlastnictví se standardně převádí na základě kupní smlouvy. Tato se pak předkládá katastrálnímu úřadu, který provede zápis změny vlastníka v katastru nemovitostí. Účinky takového převodu nastávají ke dni dojití návrhu na vklad tohoto práva do katastru nemovitostí katastrálnímu úřadu. K převodu družstevního podílu ale dochází na základě smlouvy o převodu podílu uzavřené mezi převodcem (původním členem) a nabyvatelem (novým členem), přičemž zpravidla tento převod nabývá účinnosti dnem doručení bytovému družstvu, které je vlastníkem bytu, na jehož nájem má nový člen z titulu vlastnictví družstevního podílu nárok.

Poměrně citelným rozdílem, který se může objevit zejména při převodu družstevního podílu, jsou omezení, kdo může být členem bytového družstva, která mohou určit stanovy. Při osobním vlastnictví taková omezení nejsou a byt lze převádět neomezeně. Bytové družstvo však může omezit ve prospěch svých členů, kdo může být jeho členem a tedy také nájemcem družstevního bytu. Lze tak třeba vyloučit možnost právnické osoby být členem družstva. Rovněž lze, až na výjimky, vyloučit spoluvlastnictví družstevního podílu anebo určit, že členem nemůže být cizinec bez trvalého pobytu v České republice. Dle mého názoru ale určování omezení má své meze a nesmí být nepřiměřeně diskriminační. V návaznosti na uvedené proto nedoporučuji podmínit členství v družstvu výhradně českým občanstvím, ale umožnit členství také cizincům, kteří mají v České republice povolen trvalý pobyt, neboť to dokládá jejich skutečný zájem dlouhodobě se zdržovat v tuzemsku shodně jako čeští občané. V opačném případě by vyloučení cizinců s trvalým pobytem v České republice mohlo být vnímáno jako již nepřiměřeně diskriminační a jeho aplikace v praxi ohrožena.

Závěrem tedy shrnuji hlavní rozdíly mezi osobním vlastnictvím bytu a vlastnictvím družstevního podílu, se kterým je spojeno právo na uzavření smlouvy o nájmu. Prvním rozdílem je skutečnost, že v prvním případě vlastníme přímo nemovitou věc, což se zapisuje do veřejně přístupného katastru nemovitostí, kdežto ve druhém případě vlastníme družstevní podíl, který je nehmotnou movitou věcí a evidence členů vedená bytovým družstvem je neveřejná. Byt v osobním vlastnictví pak užíváme z titulu vlastnictví, kdežto u družstevního bytu se uzavírá smlouva o nájmu. V případě družstevního bytu jsou s tím spojená některá omezení s nakládáním s tímto prostorem, ale na druhou stranu by v přiměřené míře mělo bytové družstvo o byt a společné prostory pečovat a také platit daň z nemovitých věcí, kterou hradí přímo vlastník bytu. Zároveň je rozdílem také to, kdo může daný prostor užívat, neboť u osobního vlastnictví o tomto rozhodujeme bez omezení my, jako vlastníci, kdežto u družstevních bytů toto může být přiměřeně omezeno ve stanovách. Jak je patrno z výše uvedeného, rozdíly jsou poměrně znatelné, a to zejména v případě nakládání se svým vlastnictvím. V obou případech lze ale nalézt výhody i nevýhody a je pouze na každém z nás, jakým způsobem se rozhodneme bydlet.

Mgr. Pavol ŠIMON
Belšán & Partners,
advokátní kancelář