Zpět na seznam článků
Ze zpravodaje SBDK - 12/2022
Bydlíme v domě společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jeden z vlastníků se ale k nám ostatním bydlícím nezachoval dobře. Svůj byt o velikosti 2+1 pronajal ženě, o níž již předem šla zvěst, že před časem poskytovala sexuální služby v jednom z erotických podniků v Dubí. Ve své činnosti pokračuje i v našem domě. Svědčí o tom skutečnost, že z pronajatého bytu je slyšet v době denní i noční různé zvuky spojené s postelovými radovánkami. Těch si dost všímají děti. Po domě se navíc pohybují nám neznámí muži, kteří hledají byt poskytovatelky uvedených služeb. Jednání nájemkyně je nám nepříjemné. Můžeme se proti němu nějak bránit?
M. Ch. , Litvínov
Z položeného dotazu vyplývá, že vlastníky v domě obtěžuje chování nájemkyně, která byt užívá na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené s vlastníkem daného bytu, jakožto pronajímatelem. V této souvislosti konstatuji, že byt je užíván na základě právního poměru vzniklého mezi nájemkyní a vlastníkem bytu a v obecné rovině by ostatní vlastnící neměli zasahovat do jejího obsahu, nevybočuje-li z mezí zákona. Obtěžující jednání nájemkyně by tedy měl primárně řešit pronajímatel, tudíž Ize doporučit na problém nejdříve upozomit pronajímatele. Dále tedy nastíním možný postup řešení situace, jakož i upozorním na možná úskalí této problematiky.
Ačkoli chápu, že popisovaná situace může být pro sousedy nepříjemná a tuto chtějí aktivně řešit, může ji mírně komplikovat skutečnost, že prostituci jako takovou ve výčtu mravnostních trestných činů nenalezneme. Ze soukromoprávního pohledu pak občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) podnikání v bytě nezakazuje, avšak na druhou stranu právní řád neobsáhuje právní předpisy zabývající se placenými sexuálními službami, které by za podnikání byly označeny.
Z pohledu právní úpravy však lze na danou situaci aplikovat ustanovení § 1013 občanského zákoniku, podle kterého se vlastník bytu musí zdržet všeho, co ostatní sousedy obtěžuje nad míru přiměřenou místním poměrům, což právní řád označuje jako imise. Pod pojem imise přitom lze podle citovaného ustanovení podřadit zejména odpad, vodu, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a další. Hlasité vzdechy a další zvuky spojené s postelovými radovánkami pak za imise lze považovat, a to za předpokladu, že je tyto slyšet v míře nepřiměřené místním poměrům. Dle popisu situace se přitom domnívám, že popisovaný hluk a další zvuky mohou být v obdobných případech „slyšeny" v nepřiměřené míře a navíc mohou nepříznivě ovlivňovat mravní výchovu mládeže.
Jelikož by měl být problém řešen primárně pronajímatelem, který podle § 2256 odst. 1 občanského zákoníku udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, doporučujeme sousedům anebo přímo samotnému společenství vlastníků v domě, kontaktovat pronajímatele a upozornit jej na chovám nájemkyně s žádostí o vyřešení. Nájemce má totiž podle § 2256 odst. 2 občanského zákoníku současně povinnost dodržovat pravidla pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Neuposlechne-li nájemkyně ani výzvu pronajímatele, může pronajímatel uvažovat o výpovědi z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou dle podmínek § 2288 občanského zákoníku. Potažmo by pak bylo možné rovněž uvažovat o aplikaci § 2291 občanského zákoníku a výpovědí nájmu bez výpovědní doby.
V soukromoprávní rovině se pak sousedům rovněž nabízí využít postup podle § 1042 občanského zákoníku, dle kterého lze podat pro ti vlastníkovi bytu tzv. negatorní žalobu. Touto žalobou se lze domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem zasahuje do vlastnického práva třetí osoby. Záleží však na okolnostech konkrétního případu a posouzení míry zásahu do práv sousedů, jestli soud uloží pronajímateli zjednat nápravu a shledá žalobu za oprávněnou či nikoli. Podání negatorní žaloby bych ale považoval za krajní prostředek řešení situace a vždy bych doporučoval pokusit se vyřešit situaci smírnou cestou a v klidu se s vlastníkem bytu na řešení domluvit nebo se osobně obrátit na nájemkyni a požádat ji o upuštění od jejího obtěžujícího chování.
Pokud bychom se na situaci podívali pohledem veřejného práva, uvedu pouze krátce, jak by mohla být kvalifikována. Pokud by zvuky postelových radovánek rušily noční klid (standardně mezi 22. a 6. hodinou), nelze vyloučit, že by toto jednání bylo posouzeno jako rušení nočního klidu, za který lze uložit například pokutu.
Z pohledu trestního práva, které by ale mělo být vždy aplikováno k ochraně práv tehdy, až pokud se právní prostředky jiných právních odvětví ukážou jako nepostačující, pak odkazuji na úvod, kde je konstatováno, že prostituce jako taková není jako trestný čin označena a trestněprávní rovina tohoto jednání je nepravděpodobná. Obecně ale může být prostituce posouzena jako trestný čin, pokud je provozována v blízkosti školy, školského nebo jiného obdobného zařízení, kdy bližší popis obsahuje § 190 trestního zákoníku (zákon č. 40/2009 Sb.). S provozováním prostituce je pak spjat také trestný čin kuplířství dle § 189 trestního zákoníku, který ale primárně postihuje třetí osoby, které, řečeno zjednodušeně, někoho k prostituci „přivedly" nebo z jejího provozování jiným kořistí.
Závěrem tedy shrnuji, že v těchto choulostivých situacích doporučuji vždy se nejdříve pokusit vyřešit věc neformálně oslovením nájemkyně a v případě, že se výsledek nedostaví, lze se obrátit přímo na pronajímatele a vlastníka bytu v jedné osobě. Pokud by vlastník věc odmítl jakkoli řešit, je na místě odeslat pronajímateli již formálnější písemnou výzvu odeslanou doporučeně, kde doporučuji problém formulovat obecněji, jako třeba, že je v domě způsobován nájemkyni hluk v podobě vzdechů, které ruší sousedy, mají špatný vliv na děti a zároveň se ve společných prostorách nepřiměřeně potulují neznámé osoby. Problém lze komunikovat a pokusit se jej vyřešit rovněž přímo na shromáždění vlastníků v domě. Nepřinese-li snaha věc vyřešit smírně kýženého výsledku, lze v obecné rovině uvažovat o nahlášení chování nájemkyně na policii, neboť by se zejména v noci mohlo jednat o rušení nočního klidu, tj. může být chování nájemkyně posouzeno například jako přestupek. Sousedé mají možnost obrátit se také na soud, který jim může poskytnout ochranu na základě tzv. negatorní žaloby, jejímž prostřednictvím se budou domáhat ochrany před neoprávněným zásahem do jejich vlastních práv nebo jiným rušením těchto práv, kdy soud svým rozhodnutím může, zjednodušeně řečeno, toto rušení zakázat nebo uložit, aby se někdo „rušivého" jednání zdržel.
Mgr. Pavol ŠIMON
Belsán & Partners,
advokátní kancelář
