Darování nemovitosti se zajištěním doživotního bydlení

Ze zpravodaje SBDK - 02/2024

Tento článek věnujeme situaci, kdy má vlastník nemovitosti zájem během svého života převéstsvůj majetek (v podobě nemovitosti) například na své potomky, aby tak nemuselo být činěno až následně v dědickém řízení.

Darování nemovitosti je zásadním krokem, který je potřeba řádně promyslet a zároveň lze více než doporučit ponechat si při darování tzv. zadní vrátka a ochránit tak svoji „střechu nad hlavou“ pro případ budoucích neshod s obdarovaným. Harmonické vztahy v rodině se totiž mohou velmi rychle změnit a náprava těchto vztahů naopak často bývá velmi složitá. Mezi způsoby zajištění budoucího doživotního bydlení patří zejména věcné břemeno (služebnost) doživotního užívání nebo výměnek.

Výměnek:

Výměnek doživotního bydlení vzniká na základě smlouvy mezi vlastníkem nemovitosti (výměnkářem) a budoucím nabyvatelem nemovitosti (osobou zavázanou). V této smlouvě si pak smluvní strany ujednají, že výměnou za darování (nebo jiný převod) nemovitosti si vlastník pro sebe nebo třetí osobu vymiňuje úkony nebo práva, která slouží k zaopatření výměnkáře po dobu jeho života. Mezi taková vymíněná práva patří zpravidla právo doživotního užívání převáděné nemovitosti, případně také peněžitá nebo naturální plnění.

Smlouva o výměnku ovšem platí pouze mezi smluvními stranami, práva a povinnosti ze smlouvy vyplývající se nedědí, ani nepřecházejí převodem nemovitosti (proto je vhodné sjednat k výměnku také doplňující věcné břemeno doživotního užívání, čtěte dále v textu).

Výhodou výměnku může být zejména to, že oproti věcnému břemenu se v případě výměnku osoba zavázaná, zavazuje též k pomocným úkonům pro bývalého vlastníka nemovitosti (tj. výměnkáře) v případě jeho nemoci, úrazu či jiné nouze. Této povinnosti se lze ovšem vyhnout zajištěním přijetí výměnkáře dozdravotnického zařízení.

Služebnost:

Věcným břemenem k užívání nemovitosti dojde k zatížení této nemovitosti ve prospěch například dárce, který si zřízením tohoto věcného břemena zajistí užívání nemovitosti ve svůj prospěch, když toto břemeno působí vůči všem třetím osobám a zapisuje se do katastru nemovitostí. Oproti výměnku tedy přechází služebnost i na každého dalšího nového nabyvatele nemovitosti. Pokud si to mezi sebou smluvní strany sjednají, lze ujednat, že oprávněný má nejen možnost nemovitost užívat, ale i požívat (tedy čerpat z ní plody a užitky).

Lze shrnout, že z výměnku má tedy oprávněný zpravidla více práv než v případě služebnosti. Nicméně věcné břemeno zajištuje větší jistotu oprávněného, a to zejména veřejně dostupným zápisem v katastru nemovitostí a účinky s tímto zápisem spojenými.

Mgr. Marcel KALČEV
Belšán & Partners,
advokátní kancelář, s. r. o.